5月区域房地产市场草根调研:不同购房心态或将预示区域市场分化
两个城市未来购房需求均很大,且以首次和改善需求为主,投资比例较低。在北京96 个受访人中, 69%的人未来有明确的购房计划。在25-35岁年龄段中,74%有购房计划。在有购房计划的人中,仅3%以投资为目的,97%是首次或结婚或改善为目的。在济南61 个受访人中,有69%未来有明确的购房计划。在25-35 岁年龄段中,71%有购房计划。在有购房计划的人中,仅4%以投资为目的,96%是首次或结婚或改善为目的。
为解决居住,两个城市的多数人表示将购买商品房,仅少数选保障房,更少人考虑长期租房,这反映出中国一个现状:浓厚的购房文化,而这也是中国房地产市场热度不减的重要因素。在未来解决居住方式上,北京的93 人给予反馈,其中有51%选择购买新房,37%选择购买二手房,12%选择购买保障房,1%选择长期租房。在济南60 人中78%选择购买新房,17%选择购买二手房,2%选择购买保障房,有3%选择长期租房。
两个城市的受访人对房价的预期表现出非常大差异,这可能预示出部分一二线城市房地产市场或将出现分化。北京受访人中93%认为房价将下跌,53%认为房价下跌幅度将超20%。济南受访人中39%认为房价将上涨,仅13%认为房价下跌幅度将超20%(右图)。根本原因是北京房价绝对价格和相对涨幅远大于济南,北京市场更外向化,济南市场更本地化,泡沫程度和受*策影响程度肯定不同,故购房者对房价预期也会存在较大差异。从购房人的预期来看,济南市场调整幅度可能更小,市场更稳定。
从楼盘销售情况看,两地均出现了“产品分化”。好地段、好品质、价格合理的楼盘是成为适销的产品。如北京的中国铁建国际城、绿地中央广场·新里西斯莱公馆,济南的逸城山色、中国诺贝尔城均出现了相对热销。
从整体销售情况看,近期北京住宅成交量环比下降明显,济南下滑较少。
从开盘价格来看,新盘多采取低开或平开的策略,房价没有继续上涨,而低开往往实现了销售较好的效果。北京二手房成交量萎缩严重,个别区域如一度房价上涨过快的通州区,二手房挂牌价出现约10%左右的回落。
从*策执行力度看,北京新房和二手房完全严格执行新*,而济南相对仍会有操作空间,具体体现在三套房和异地购房贷款方面。当然,这和济南尚未出台*策细则有关。
调研结果给我们的启示:地产新*后,可能会出现“适销的市场”(调整幅度小)和“适销的产品”,而对应的上市公司值得我们关注和挖掘。